ortsbeginn Hilden

Willkommen bei TRIALOG

 
Schön, dass Sie uns gefunden haben! Mehrere Generationen in 25 bedarfsgerechten, barrierefreien und ökologischen Wohneinheiten. 

Häufige Fragen

Warum in einer Genossenschaft?

Genossenschaften beruhen auf gemeinsamen Werten der Mitglieder wie beispielsweise Selbstverantwortung, Demokratie, Gleichheit und Solidarität.
Genossenschaften sind (basis-)demokratisch: Jedes Mitglied hat eine Stimme unabhängig vom Umfang der Genossenschaftsanteile - anders als z.B. bei Wohnungseigentümer-Gemeinschaften (WEG), wo oftmals der Umfang des Stimmrechts von der Wohnungsgröße abhängt: Mehr qm = mehr Stimmrechte.

Alle Mitglieder haben Rede- und Stimmrecht auf der Genossenschaftsversammlung und wählen Vorstand und Aufsichtsrat.

Die Genossenschaft lebt vom Engagement für die Gemeinschaft: Jeder trägt bei und übernimmt Aufgaben, was den Zusammenhalt stärkt und die Kosten senkt.

Die Genossenschaft baut das Haus und ist Eigentümer. Sie finanziert sich über Genossenschafts-Anteile der Mitglieder und über Förderungen und Darlehen.
Mitglieder haften entsprechend der Satzung nur bis zur Höhe ihrer Genossenschaftsanteile.

Die (wohnenden) Mitglieder schließen einen Nutzungsvertrag mit der Genossenschaft ab.
Die wohnenden Genossenschaftsmitglieder sind also gleichzeitig Eigentümer (der Genossenschaft) und Mieter/Nutzer (der Wohnung).

Was sind die Vorteile einer Genossenschaft?

z.B. gegenüber Wohneigentum (WEG):
- Überschaubare Einlage
- Lebenslanges Wohnrecht bei Erfüllung der Obliegenheiten (Zahlung der monatlichen Kosten / Nebenkosten)
- Keine Grunderwerbssteuer
- Wohnungswechsel bei verändertem Bedarf innerhalb der Genossenschaft möglich nach Verfügbarkeit
- Ein- und Austritte sind unbürokratisch - nichts muss notariell beurkundet werden
- Genossenschaftsanteile sind rückzahlbar entsprechend der Satzung und vererbbar

Rendite in der Genossenschaft ?

Durch den Einfluss der Medien stehen in der heutigen Zeit oft der Kapitalgedanke und der Gedanke der Rendite im Vordergrund.
Hier muss die Frage gestellt werden, wer zahlt die Rendite, wer ist Verlierer bei den Spekulationen.
Es geht bei der Rendite immer nur um Rendite in Form von Geld. Nicht außer Acht zu lassen ist auch,
dass eine berechnete Rendite bei z.B. einem Einfamilienhaus nach Tilgung der Kredite nur mit dem Verkauf
realisiert werden kann.
Man baut jedoch ein Haus in der Regel nicht, um aus diesem nach Tilgung auszuziehen und Rendite zu kassieren.

Der Genossenschaftsgedanken ist ein völlig anderer.
Er entzieht sich dem Kapital- und Investitionsgedanken.

Hier wird die Rendite nicht in Geld ausgezahlt, sondern die Rendite besteht aus

  • einem lebenslangen Wohnrecht
  • einem selbstbestimmten Wohnen mit z. B. den Vorteilen, sich die Nachbarn selber aussuchen zu können und die Wohnung mitzugestalten
  • einer gelebten Gemeinschaft
  • einer vom Marktgeschehen unabhängigen Miete (Nutzungsentgelt), die vor Mieterhöhungen infolge von Spekulationen und des Gewinnmaximierungsgedanken geschützt ist
  • einem maximalen Nutzen durch einen hohen Wohnwert

Somit kommt jedes Genossenschaftsmitglied in den „täglichen“ Nutzen des Mehrwertes und einer Einsparung aufgrund ausbleibender Mieterhöhungen.
Richtig ist, dass spätere Erben nur den eingezahlten Genossenschaftsanteil herausbekommen.

Bleibt noch die Frage, was passiert in 30 bis 40 Jahren, wenn die Kredite getilgt und keine Zinsen und Tilgung mehr zu leisten sind.
Hier sind unterschiedliche Modelle denkbar. Zu diesem Zeitpunkt werden aufgrund von Sanierungs- und Renovierungsarbeiten
evtl. weitere Investitionen notwendig oder Modernisierungswünsche können dann realisiert werden.
Wichtigstes Ziel bleibt, die Miete stabil zu halten und einen maximalen Wohnnutzen zu erreichen.
Eine Möglichkeit im Sinne des genossenschaftlichen Gedankens wäre auch die Unterstützung neuer
Projekte in der Dachgenossenschaft über Einrichtung von Sozialfonds.

Abschließend ist festzuhalten, Schaffung von Wohnraum ist in diesem Modell keine Kapitalanlage
und nicht darauf ausgelegt, Kapitalzuwachs zu generieren.

Dafür unterliegt der generierte Nutzen außerhalb der Kapitalrendite auch keiner unberechenbaren Inflation.

Eine neue Genossenschaft gründen?

Die Gründung einer neuen Genossenschaft ist mit erheblichem Aufwand verbunden:
Eine Satzung muss erstellt werden.
Die Satzung muss von einer Prüfgenossenschaft geprüft und genehmigt werden.
Es muss ein Vorstand und - bei größeren Genossenschaften - ein Aufsichtsrat gewählt werden.

Daher haben wir uns entschieden, einer Dachgenossenschaft, der Ko-Operativ eG NRW beizutreten. TRIALOG Hilden ist eine selbständige Baugruppe innerhalb dieser Dach-Genossenschaft und spart sich dadurch den Aufwand der Gründung einer eigenen Genossenschaft.

Die Dachgenossenschaft Ko-Operativ eG NRW wurde am 3. November 2017 beim Amtsgericht Bochum eingetragen.

Wie werde ich Mitglied von TRIALOG Hilden?

1.    Gegenseitige Vorstellung im Rahmen einer Gruppenversammlung am ersten Samstag im Monat
2.    Voraussetzung für die Mitgliedschaft ist die Teilnahme an mindestens 3 Gruppenterminen, um sich gegenseitig und das Projekt näher kennenzulernen.
3.    Bei Entscheidung des Bewerbenden für eine Mitgliedschaft stellt er seine Person noch ausführlicher vor, gleiches gilt für die Gruppenmitglieder.
4.    Die Gruppe entscheidet einstimmig über eine Aufnahme. Ist das momentan nicht möglich, wird über eine Lösung gemeinsam beraten.
5.    Jedes Mitglied zahlt einen (nicht rückzahlbaren) Jahresbeitrag von 60,00 €.
6.    Das Mitglied unterschreibt die Geschäftsordnung. Die Geschäftsordnung regelt alle Fragen der Mitgliedschaft (wie z.B. Jahresbeitrag, Finanzierung des Projektes, Eintritt in die Dachgenossenschaft, ...) sowie die Entscheidungsverfahren von TRIALOG Hilden im Rahmen der Dachgenossenschaft (siehe Seite KONZEPT, Downloads).
7.    TRIALOG ist eine Baugruppe innerhalb der Dachgenossenschaft Ko-Operativ eG NRW. Daher sind / werden alle Trialog-Mitglieder auch Mitglieder der Dachgenossenschaft. Die Mitgliedschaft wird erworben durch ein Eintrittsgeld von derzeit Euro 100,- (nicht rückzahlbar) und dem Erwerb eines Genossenschaftsanteils der Dachgenossenschaft von derzeit Euro 300,- (rückzahlbar). Dieser Genossenschaftsanteil wird für die eigene Wohnung angerechnet (s.u.).
8.     April 2018: Die Gruppe ist in den letzten 3 Monate stark gewachsen, inzwischen ist die Hälfte der Wohnungen vergeben. Da wir einen Drittelmix anstreben (jeweils ein Drittel Familien, jüngere und ältere Mitmachende), werden die restlichen Wohnungen bevorzugt an Familien und jüngere Interessierte vergeben, für die Altersgruppe ab 58 Jahren wurde eine Warteliste eingerichtet.

Wie bekomme ich eine Wohnung?

Ich bin Mitglied von TRIALOG Hilden.
Ich bin Mitglied der Dach-Genossenschaft.
Ich erwerbe weitere Genossenschaftsanteile entsprechend der gewählten Wohnungsgröße - derzeit 600 € pro m² (Kalkulation Musterprojekt, s.u.).

Was kostet eine Wohnung?

Anders als bei einer Bestands-eG, die auf einen über Jahre ausgebauten Kapitalstock zurückgreifen kann, sind bei einer jungen eG an der Wohnfläche orientierte weitere Genossenschaftsanteile zu erwerben.
Der Wert dieser zusätzlichen Genossenschaftsanteile wurde auf der Grundlage der Kalkulation für das Bauprojekt ermittelt.
Die (Vor)Kalkulation für den Bau auf dem Grundstück Düsseldorfer Straße 150 in Hilden ergibt einen Betrag von 600 € pro qm gewünschter Wohnfläche (vergleichbar mit dem Eigenkapital bei einem Immobilienkauf).
Diese 600 € werden durch den Erwerb zusätzlicher Genossenschaftsanteile eingebracht. Diese Anteile sind rückzahlbar (gemäß Satzung) und vererbbar.

Die weitere Finanzierung erfolgt über Fördermittel und Bankdarlehen. Die Zins- und Tilgungsleistungen werden über das monatliche Nutzungsentgelt erbracht.
Die Kosten hierfür hängen davon ab, ob die Wohnung frei finanziert ist oder ob ein Wohnberechtigungsschein (WBS) vorliegt:

Genossenschafts-Anteile Monatliche Kosten (kalt) Nebenkosten
Gefördert WBS A 600 €/m² 6,20 €/m² ca. 1,50-2,00 €/m²
Gefördert WBS B 600 €/m² 7,00 €/m² ca. 1,50-2,00 €/m²
Frei finanziert 600 €/m² 9,00 €/m² ca. 1,50-2,00 €/m²

Durch die neuen Wohnraumförderungsbestimmungen (WFB) vom 29.1.2018 (Gültigkeit bis 2022) haben sich die monatlichen Kosten geändert.
Da wir ein Passivhaus bauen, erhöhen sich die monatlichen Kosten für die geförderten Wohnungen um 0,30 € je m².
Für die Kosten und die Unterhaltung der Gemeinschaftsräume erhöhen sich die monatlichen Kosten für alle Wohnungen um 0,30 € je m².

Beispielrechnung für eine 62 m² große Wohnung:

Einmalige Kosten:
     Eintritt in die Dach-Genossenschaft
          Eintrittsgeld 100€ (nicht rückzahlbar)
          Erwerb eines Genossenschaftsanteils von 300€ (rückzahlbar)
     Erwerb von weiteren Genossenschaftsanteile in Höhe von 62m² x 600€ = 37.200 € (minus 300€ für 1. Anteil)
Einmalig Gesamt: 37.000€

Laufende Kosten (Nutzungsentgelt)
1) WBS A               6,20 + 0,30 + 0,30 = 6,80 x 62m² = 421,60 pro Monat kalt
2) WBS B               7,00 + 0,30 + 0,30 = 7,60 x 62m² = 471,20 pro Monat kalt
3) Frei finanziert:    9,00 + 0,30 =  9,30 x 62m² = 576,60 pro Monat kalt
Nebenkosten          62m² x 1,50 - 2,00  =  93,00 - 124,00 pro Monat

Im Gegensatz zur "normalen" Mietwohnung fällt keine Kaution (und keine Maklerprovision) an.

Wie geht das mit dem Wohnberechtigungsschein (WBS) ?

Da zu unseren Zielen gehört, bis zu 50% öffentlich geförderten Wohnraum zu realisieren, können Sie prüfen, ob für Sie ein Wohnberechtigungsschein A oder B in Frage kommt. Hier können wir auch erste Hilfestellung geben. Nähere Informationen gibt es auch bei der jeweiligen Stadtverwaltung.

In Düsseldorf geht man davon aus, dass 50% der Bevölkerung Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein haben.

Welche Fördermittel gibt es?

Es gibt verschiedene Fördermittel, die bereits in unsere Kalkulation nach heutigem Kenntnisstand eingeflossen sind, z.B.:
    Fördermittel des Landes NRW für den sozialen Wohnungsbau (Stand 29.1.2018)
    Fördermittel der KfW für Energieeffizient bauen
    Fördermittel zur Entwicklung von Brachflächen
Es besteht auch die Möglichkeit, sich seinen Genossenschaftsanteil - in diesem Fall 600 € x geplante qm - bis zu einer maximalen Summe von 50.000 € über die KfW (Förderprogramm 134) finanzieren zu lassen. Dies bedarf immer einer Einzelfallprüfung (Bonität).

Machen wir das alles alleine ?

Da wir (bisher) keine Wohnungsbauprofis sind, haben wir entschieden, uns professionelle Hilfe extern einzukaufen. Wir werden unterstützt von der WohnBund-Beratung NRW GmbH, Bochum, die über eine 25 jährige Erfahrung in der Beratung von z.B. genossenschaftlichen Wohnprojekten von Baugemeinschaften verfügt. Die bisherige Zusammenarbeit hat gezeigt, dass wir hier eine richtige Entscheidung getroffen haben.

Als Architekten haben wir uns die Baufrösche, Kassel, ausgesucht, da sie Erfahrungen mit genossenschaftlichen Wohnprojekten haben und uns die bisherigen städtebaulichen Entwürfe für die Düsseldorfer Straße 150 sehr gut gefallen haben (siehe Konzept).

Im April 2017 haben wir für TRIALOG beim Ministeriumfür Bauen, Wohnen, Stadtentwicklung und Verkehr des Landes NRW einen
Antrag auf Förderung für die Beratung und Entwicklung von Wohnprojekten gestellt.
Dieser Antrag wurde genehmigt. Dadurch erhalten unsere Berater Fördermittel des Landes NRW.

Wie finanzieren wir die Planungsphase?

In der Start- und Planungsphase fallen natürlich schon Kosten an. Wir unterscheiden zwischen

a) Kosten, die im Rahmen der Entwicklung des Projektes zur Baureife entstehen. Damit sind größere Rechnung (ab ca. Euro 1000,-) gemeint für Architekten, Fachplaner, Gutachter, Notar, etc.

Jedes neue ordentliche Mitglied muss mit Eintritt in die Gruppe auch den Betrag einzahlen, der durch die übrigen Mitglieder seit dem 01.11.2016 bereits eingebracht wurde. Die gezahlten Beträge werden nach Aufnahme des Projektes und der Gruppenmitglieder in die Dachgenossenschaft von der Ko-Operativ eG NRW übernommen und als Pflichtanteile für die Finanzierung der geplanten Wohnung anerkannt. Es sind also "Vorschüsse" auf die zukünftigen Genossenschaftsanteile.

b) Kosten, die nicht in die Baufinanzierung eingehen, z.B. Kosten für die Öffentlichkeitsarbeit, Mitgliedersuche, Druck von Flyern, etc.

Diese Kosten werden zuerst einmal aus den Jahresbeiträgen von TRIALOG (derzeit Euro 60,-) bestritten. Seit dem 1. Januar 2017
haben wir die Öffentlichkeitsarbeit deutlich verstärkt und da reichten die Jahresbeiträge bald nicht mehr.
Daher haben wir bei Bedarf Sonderzahlungen beschlossen und eingesammelt.
Jedes neue ordentliche Mitglied muss mit Eintritt in die Gruppe auch den Betrag einzahlen, der durch die übrigen Mitglieder seit
dem 01.01.2017 bereits eingebracht wurde (insgesamt 100 €). Bei Beendigung der Mitgliedschaft erfolgt keine Erstattung dieser Beträge.

Wie machen wir Öffentlichkeitsarbeit?

Natürlich hier über unsere Homepage
      www.trialog-hilden.de
Die Seite enthält für Interessenten erste Informationen zum Projekt. Das Konzept, der aktuelle Flyer und unsere Geschäftsordnung können dort heruntergeladen werden. Presseartikel und aktuelle Informationen über das Projekt sind dort ebenfalls eingestellt.

Bei entsprechenden Gelegenheiten führen wir einen Infostand in der Hildener Innenstadt durch, der sich besonders an Familien richtet.
An den letzten drei Wohnprojektetagen in Düsseldorf (2015, 2016 und 2017) haben wir uns mit einem eigenen Infostand beteiligt, außerdem an den Wohnprojektetagen in Gelsenkirchen 2017 und in Köln 2018. 

Regelmäßig am 4. Donnerstag im Monat veranstalten wir den TRIALOG-Stammtisch (18:30 Uhr im Alten Bahnhof Hilden). Hier kann man einfach mit uns ins Gespräch kommen. Die nächsten Termine finden Sie auch auf der Homepage.

Von Zeit zu Zeit gibt es auch besondere Veranstaltungen - so z.B.:
am Sonntag, den 25. Juni 2017: Da besuchen wir im Rahmen des Tages der Architektur 2017
     2 Wohnprojekte in Haltern und Dortmund.
am Sonntag, den 16. Juli 2017: Picknick auf dem Gelände Düsseldorfer Straße 150:
     Da bekommen Sie alle Fragen zum Mehrgenetrationen-Wohnen persönlich beantwortet...
am Sonntag, den 9. September 2017: Veranstaltung auf dem Grundstück:
     "Von anderen lernen" mit Angela Bilz vom Verein "Wohnen mit Kinden" aus Düsseldorf.
am Samstag, den 25.11.2017: Veranstaltung auf dem Grundstück:
     "Info, Punsch und Plätzchen" mit musikalischer Begleitung
am Samstag, den 24.02.2018: Veranstaltung auf dem Grundstück:
     "Es riecht schon ein bisschen nach Frühling ..." mit Pflanzaktion und musikalischer Begleitung

am Samstag, den 21.04.2018: Frühlingsfest auf dem Grundstück:
    
Singen mit "Kleinen und Großen", Grillen und den Frühling geniessen ...
     ... außerdem gibt es Info-Tische zu verschiedenen Themen

Wie arbeiten wir?

Regelmässige Treffen
Wir treffen uns jeden ersten Samstag im Monat in der Zeit von 14.30 - 18.00 h zu Gruppenversammlungen. Mit Kaffee und Gebäck sorgen wir für eine gute Arbeitsatmosphäre, die Vorbereitung wird ebenfalls abwechselnd von jedem übernommen.

Zusätzliche Treffen der ganzen Gruppe / Arbeitsgruppen
Da inzwischen einige Entscheidungen zu fällen sind, haben wir zusätzlich das "Donnerstagstreffen" eingeführt
(außer am 4. Donnerstag im Monat, an dem der Stammtisch stattfindet).
Die Treffen finden statt von 18:30 - 21:00 Uhr.
Im Wechsel finden dann die 14-tägigen Treffen mit den Architekten statt oder Gruppensitzungen.
In den Gruppensitzungen werden die aktuellen Aufgaben besprochen oder es treffen sich die Arbeitsgruppen.

Derzeit bestehen u.a. Arbeitsgruppen für:
    AG Öffentlichkeitsarbeit und Presse
    AG Kontakte: Ansprechpartner für Politik, Verwaltung, ...
    AG Technik, Bauen, Ökologie
    AG Finanzierung
    AG Verträge


Gemeinsame Besuche / Reisen
Wir besuchen immer wieder mal ein bereits bestehendes Projekt/Genossenschaft/Baugemeinschaft, um uns Anregungen und Informationen zu holen. Ziel ist es, von den Projekten zu lernen, was gut ist und sich bewährt hat, aber auch erkannte Fehler im eigenen Projekt zu vermeiden.
In der Vergangenheit haben wir bereits Baugemeinschaften in Darmstadt, St. Augustin, Herne, Bonn, Düsseldorf und Haltern am See  besucht und mit Mitgliedern aus Projekten in Opladen und Dormagen gesprochen.
Zu unseren Informationsausflügen gehören auch u.a. die regelmäßigen Besuche der Wohnprojektetage in Gelsenkirchen, Düsseldorf und Köln.

Darüber hinaus wollen wir uns auch schon vor der Realisierung des Projektes besser kennenlernen und sind zu diesem Zweck für ein verlängertes Wochenende gemeinsam nach Xanten, nach Holland und zuletzt nach Bremen gefahren. Die nächste Reise ist geplant vom 14. September bis zum 16. September 2018. Diesmal geht es in die Eifel ...

Eine eigene Internet-Plattform für Mitglieder
Hier können von jedem Mitglied jederzeit alle relevanten Daten abgerufen werden.

Was sind unsere nächsten Schritte?

Die Suche nach einem Grundstück wurde bereits von Erfolg gekrönt: Wir haben eine verbindliche Reservierung für das Grundstück Düsseldorfer Straße 150 in Hilden.

Öffentlichkeitsarbeit und Mitgliederwerbung
Um weitere Mitstreiter zu gewinnen, verstärken wir unsere Öffentlichkeitsarbeit.
Pressekonferenz, Aktualisierung des Flyers, des Internet-Auftritts und der Darstellung im Wohnprojekte-Portal, eigene Veranstaltungen auf dem Grundstück, Anzeigen in relevanten Medien, Gewinnung von Multiplikatorinnen und Multiplikatoren, ... sind einige der geplanten Aktionen.

Planung mit den Architekten
Jetzt geht es im nächsten Schritt um die weitere Planung des Gebäudes, die Fachplanungen und die Entwicklung der Wohnungsgrundrisse.

Finanzierung und Förderungsmittel
Hier stehen Gespräche mit den Förderungsinstitutionen und den finanzierenden Banken auf der Tagesordnung.

Zeitplanung
Wenn alles gut klappt, wird noch 2018 der Bauantrag eingereicht. Nach Genehmigung erfolgt dann der erste Spatenstich. 2020 wird das Haus dann fertig sein und der Einzug kann beginnen.

  • bildung
    Düsseldorfer Straße 150
    40721 Hilden

    STANDORT

  • bildung
    z.B. Grundschule direkt nebenan
    Walter-Wiederhold-Schule


    ©Sergey Nonikov
    Fotolia.com

    BILDUNG

  • haltestelle
    Bushaltestelle vor dem Haus:
    Linie 784 nach Hilden, Wuppertal
    oder Benrath, Düsseldorf

    VERKEHR

  • freizeit
    z.B. Hildorado:
    Wasserpark mit Innenpool, Wasserrutsche,
    Whirlpool, Sauna & im Sommer geöffnetem Außenpool

    Grünstraße 2, 40721 Hilden

    FREIZEIT